Budowa domu - formalności

Menu rwd

Od czego zacząć budowę domu?

Na ogół w życiu prędzej czy później nadchodzi moment, w którym zapada decyzja o budowie domu. Jest pomysł, pozytywne nastawienie i odpowiedni budżet. O czym trzeba wiedzieć przed budową upragnionego domu? Mamy nadzieję, że poniższe informacje pomogą Państwu rozwiać wątpliwości i zaplanować konieczne czynności.

KROK I
Skieruj się do Referatu Gospodarki Gruntami, Planowania Przestrzennego i Rozwoju (pokój 51), gdzie dowiesz się, jakie wybrana działka ma przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i co możesz na niej zrealizować. Jest to bardzo ważne, gdyż w planie zagospodarowania określone są tereny o charakterze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej, letniskowej, usługowej, a także tereny rolne i leśne bez prawa zabudowy. Warto więc wiedzieć, czy wymarzone miejsce spełniać będzie Twoje oczekiwania i czy zrealizujesz tam swoje plany.

W wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdziesz niezbędne informacje. W celu otrzymania ww. wypisu należy:
•    złożyć wniosek w kancelarii ogólnej Urzędu lub za pośrednictwem poczty,
•    dokonać opłaty skarbowej.

KROK II
Warto sprawdzić stan prawny przedmiotowej nieruchomości. W Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Legionowie, ul. gen. Wł. Sikorskiego 11 można uzyskać numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki. Zbadanie zapisów księgi wieczystej da Ci pewność co do właściciela przedmiotowej działki oraz wyjaśni, czy działka nie posiada obciążeń. Najprostszym sposobem, aby to sprawdzić, jest internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych znajdująca się na stronie www.ekw.ms.gov.pl. Księgi możesz też sprawdzić bezpośrednio w Sądzie Rejonowym IV Wydziale Ksiąg Wieczystych w Legionowie, przy ul. Sobieskiego 47.

KROK III
Gdy upewniłeś się co do stanu prawnego nieruchomości oraz jej przeznaczenia w planie i jesteś gotowy na jej nabycie, powinieneś udać się z właścicielem nieruchomości do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego.

Do sporządzenia aktu notarialnego niezbędne będą następujące dokumenty: 
•    odpis z księgi wieczystej – dokument otrzymasz w Sądzie Rejonowym w Legionowie IV Wydziale Ksiąg Wieczystych w Legionowie, przy ul. Sobieskiego 47,
•    wypis z rejestru gruntów/wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej – dokument otrzyma właściciel nieruchomości bądź osoba upoważniona przez właściciela w Starostwie Powiatowym w Legionowie,
•    wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument otrzymasz w Urzędzie Miasta i Gminy Serock pok. 51,
•    zaświadczenie czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji - dokument otrzymasz w Urzędzie Miasta i Gminy Serock pok. 51,
•    zaświadczenie Starosty czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach - dokument otrzymasz w Starostwie Powiatowym w Legionowie.

Zacznij od nadania numeru porządkowego dla swojej posesji.
Numerem porządkowym powinna być oznaczona każda nieruchomość zarówno zabudowana jak i przeznaczona pod zabudowę. Nadanie numeru należy do obowiązku gminy, a Twoim obowiązkiem (jako właściciela nieruchomości) jest wywieszenie tabliczki z numerem i utrzymanie jej w należytym stanie.

Aby uzyskać numer porządkowy dla nieruchomości złóż wniosek o nadanie numeru porządkowego w kancelarii ogólnej osobiście lub za pośrednictwem poczty. Nadanie numeru porządkowego zwolnione jest z opłaty skarbowej. Do wniosku należy dołączyć kopię mapy w skali nie mniejszej niż 1:10 000 (kopia mapy zasadniczej, ewidencyjnej, z projektem podziału, topograficznej lub kopia projektu zagospodarowania działki). Termin załatwienia sprawy (od złożenia kompletnego wniosku do wydania zawiadomienia) – do 7 dni.

Dokumentacja projektowa
Kiedy już wiemy jaki budynek możemy postawić na działce, czas zlecić geodecie opracowanie mapy do celów projektowych oraz zakupić projekt lub zlecić opracowanie indywidualnego projektu budowlanego domu. Przygotowanie mapy do celów projektowych powinno zająć geodecie od 2 tygodni do miesiąca. W tym czasie warto wystąpić do zarządców mediów o wydanie warunków: przyłączenia do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowej czy odprowadzania ścieków. Wspomniane warunki będą częścią dokumentacji projektowej składanej razem z projektem budowlanym o pozwolenie na budowę i pozwolą na zlecenie opracowania branżowej dokumentacji projektowej przyłączy.

Warunki te można uzyskać w następujących instytucjach:
•    warunki przyłączenia do sieci wodociągowej: 
Miejsko-Gminny Zakład Wodociągowy
ul. Nasielska 21, 05-140 Serock
tel. 22 782 73 58,

•    warunki odprowadzania ścieków do kanalizacji sanitarnej:
Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i kanalizacji w m.st. Warszawie S.A.
Zakład Kanalizacji Obrzeża Jeziora Zegrzyńskiego w Wieliszewie
ul. 600-lecia 20, 05-135 Wieliszew
tel. 22 445 84 50,

•    warunki przyłączenia do sieci gazowej:
Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo S.A.
Biuro Obsługi Klienta
ul. Kolejowa 32, 05-120 Legionowo
tel. 22 774 56 58,

•    warunki przyłączenia do sieci energetycznej:
PGE Dystrybucja S.A.
Rejon Energetyczny Legionowo
ul. Chopina 5, 05-120 Legionowo
tel. 22 767 50 20.

W przypadku gdy budowa przyłącza wymaga jego lokalizacji i umieszczenia w pasie drogowym drogi publicznej, należy uzyskać zezwolenie zarządcy drogi na jego lokalizację.

Gdy geodeta wykona już mapę i mamy projekt domu, należy zlecić architektowi opracowanie projektu zagospodarowania terenu naszej działki. Projekt zagospodarowania, to nic innego jak usytuowanie na terenie działki budynku względem jej granic, lokalizacja dojazdów, dojść, miejsc postojowych, bramy wjazdowej czy miejsca na śmietnik. W przypadku lokalizacji działki przy drodze publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej, krajowej) o nawierzchni twardej, należy również uzyskać od zarządcy przedmiotowej drogi zezwolenie na lokalizacje zjazdu. Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej i nakłada na właściciela nieruchomości przyległej do drogi obowiązek opracowania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu. W pozostałych przypadkach, a więc gdy działka zlokalizowana jest przy drodze wewnętrznej (niezaliczonej do żadnej kategorii drogi publicznej) lub przy drodze publicznej o nawierzchni nieutwardzonej, wystarczające powinno okazać się dołączenie do wniosku o pozwolenie na budowę domu, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia nieruchomości z drogą publiczną.

Zarządcami dróg publicznych na terenie gminy Serock są:

•    dróg gminnych: Burmistrz Miasta i Gminy Serock, 
ul. Rynek 21, 05-140 Serock
tel. 22 782 88 00,

•    dróg powiatowych: Zarząd Powiatu Legionowskiego,
ul. gen. Wł. Sikorskiego 11, 05-119 Legionowo
tel. 22 764 01 00,

•    dróg wojewódzkich: Mazowiecki Zarząd Dróg Wojewódzkich w Warszawie,
ul. Mazowiecka 14, 00-048 Warszawa
tel. 22 244 90 00,

•    dróg krajowych: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Warszawie, ul. Mińska 25, 03-808 Warszawa
tel. 22 209 25 00.

Podział nieruchomości
Podstawą prawną dokonania podziału nieruchomości są:
•    ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.)
•    rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2623)
•    ustawa z dnia 17 maja 1989 Prawo Geodezyjne I Kartograficzne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1629 z późn. zm.)
•    inne przepisy wykonawcze (rozporządzenia i standardy techniczne do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, Prawo budowlane, ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, Kodeks cywilny itd.)
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.
Wniosek o podział nieruchomości składa się w Urzędzie Miasta i Gminy Serock, ul. Rynek 21, w kancelarii ogólnej.

Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć następujące dokumenty :
•    aktualny dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, np. Akt Własności Ziemi, odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, itd.
•    wypis z rejestru gruntów dla nieruchomości podlegającej podziałowi (nie starszy niż 3 miesiące) – dokument otrzyma właściciel lub osoba upoważniona przez właściciela w Starostwie Powiatowym w Legionowie,
•    kopię mapy ewidencyjnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi (nie starszy niż 3 miesiące) – dokument otrzyma właściciel lub osoba upoważniona przez właściciela w Starostwie Powiatowym w Legionowie,
•    wstępny projekt podziału – min. 3 egzemplarze,
•    wykaz zmian gruntowych,
•    wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
•    protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
•    mapę z projektem podziału.

Dokumenty wymienione w pkt. 5-8 przygotowuje uprawniona jednostka wykonawstwa geodezyjnego.
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości jest zadaniem gminy i jest prowadzone przez Burmistrza Miasta i Gminy Serock. Jest to postępowanie dwuetapowe. Pierwszy etap dotyczy ustalenia zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażone w formie postanowienia, a drugi etap dotyczy wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału.

Przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się do podziałów nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Podział nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne (o wykorzystaniu decyduje oznaczenie użytku gruntowego w ewidencji gruntów), powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. 

Powrót do topu strony